Comment se calcule la capacité d’emprunt ?

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La capacité d’emprunt est le maximum du montant que vous pouvez emprunter durant une période, tout en prenant en compte vos revenus et vos dépenses. Autrement dit, c’est l’habileté d’un emprunteur à affronter les échéances d’un prêt. Avant l’achat d’un nouveau bien, vous devez évaluer votre habileté d’emprunt afin de définir votre reste à vivre pour pouvoir endosser vos dépenses quotidiennes. Découvrez comment connaître sa capacité d’emprunt à travers cet article. Notamment, les éléments pris en compte dans le calcul de vos possibilités d’emprunt maximales.

Capacité d’emprunt : importance des revenus de l’emprunteur

Les revenus d’un emprunteur sont actifs dans le calcul de sa capacité d’emprunt. Cependant, les revenus de son co-emprunteur ont également une place bien déterminée

L’emprunteur doit connaître tous ses revenus réguliers. Particulièrement, son salaire, ses revenus fonciers, ses pensions de retraite, ses allocations familiales et ses pensions alimentaires. Toutefois, les revenus secondaires, à l’instar des allocations de retour à l’emploi (allocation chômage) ou bien les allocations des majeurs handicapés, peuvent être pris en compte dans le calcul. Les revenus financiers par esquisse la rente d’assurance-vie sont également pris en compte.

Par ailleurs, les chefs commerçants, les exerçants de professions libérales et les artisans ne bénéficient pas d’un revenu mensuel standard ou fixe. De ce fait, il est nécessaire de considérer le résultat annuel de l’entreprise et de faire la répartition mensuelle. Pour cela, vous pouvez exploiter les simulateurs de capacité d’emprunt  en ligne.

Généralement, on prend en compte le montant fixe avant impôts pour tous ces revenus. Néanmoins, en raison de prudence, la plupart des banques proscrivent l’entrée, dans le calcul, les revenus qui se révèlent trop aléatoires. Au nombre de ces revenus, vous avez : les primes et les participations aux bénéfices. En réalité, les crédits issus de l’immobilier sont généralement calculés sur un long temps, non défini. De ce fait, aucune preuve n’atteste que les primes doivent être reconduites au bout d’un nombre d’années donné.

En revanche, si l’emprunteur reçoit une prime par an ; par aperçu, un 13ᵉ mois (défini dans une convention collective ou un accord d’entreprise), cette prime peut être ajoutée dans le calcul de sa capacité d’emprunt. Cependant, certains revenus sont décotés par les établissements de crédit. C’est l’exemple des revenus locatifs et des revenus financiers. La décote prend en compte le risque de ne toucher de loyer sur un an en cas de changement de locataire. Ainsi, majoritairement, 70 % des loyers perçus sont pris en compte par les banques dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

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Capacité d’emprunt : rôle des revenus du co-emprunteur dans le calcul

Emprunter à deux vous aide, puisque les revenus sont additionnés. La banque exigera une preuve de la relation existante entre les co-emprunteurs. Il peut s’agir d’un mariage, concubinage, etc. Ensuite, les revenus du co-emprunteur  sont évalués au même titre que ceux de l’emprunteur.

Lorsqu’il s’agit d’un couple, les charges du foyer ne sont pas prises en compte dans le calcul de la possibilité d’emprunt. Toutefois, d’autres charges sont considérées dans le reste à vivre. Afin de réaliser la possibilité d’emprunt, les mensualités des crédits immobiliers et ceux de la consommation en cours de remboursement sont considérés. Lorsque le crédit touche son terme dans moins d’un an, généralement, la banque le met en marge dans le calcul de l’endettement.

De ce fait, le prêteur s’intéresse aux charges d’emprunt et aux charges contraintes comme les rentes à verser chaque mois et les impôts. Au nombre des charges, vous devez notifier les loyers impayés après l’opération d’achat immobilier. Par esquisse, lorsque le bien immobilier n’est disponible que dans six mois ou quand vous achetez un appartement encore occupé pendant un an.

Néanmoins, le reste à vivre doit nécessairement vous permettre d’endosser toutes les dépenses fixes. Par exemple, les dépenses de scolarité, d’habillement, de nourriture, d’électricité, de téléphonie, d’assurance, d’équipement, de culture, de loisirs, etc. Il est compliqué d’évaluer le reste à vivre minimal. En revanche, certaines banques pensent qu’il doit dépasser 1 200 euros pour un couple.

De même, il doit être supérieur à 800 euros pour une personne seule. Un apport de 300 euros est effectué par personne à charge supplémentaire. Toutefois, c’est un calcul effectué en fonction de la situation et de la finance de chacun.

Le montant d’apport personnel dans le calcul de la capacité d’emprunt

Le montant d’apport personnel est constitué des épargnes accumulées par les emprunteurs, mais également les donations familiales, et de toutes les liquidités. La prudence oblige la conservation d’une partie de votre épargne en cas d’imprévus ou de coups durs. Le Plan d’épargne logement (PEL) créé depuis plusieurs années peut effectivement constituer d’apport personnel. Les pièces justificatives sont réclamées par les banques lors de la constitution du dossier de demande de prêt. Néanmoins, le montant à emprunter peut déjà permettre le calcul de la capacité d’emprunt en ligne.

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